Madiun.Panjinasionalnews.com.Pembangunan perumahan /kompleks perumahan adalah proses perencanaan, pengadaan, dan pembangunan sekelompok rumah yang layak huni beserta fasilitas pendukung prasarana, sarana, dan utilitas umumnya.(Dirangkum dari berbagai Sumber hukumonline,BPK RI, Pemkot Surabaya)
Adapun Tujuan dan Fungsi Utamanya antara lain :
• Tempat Tinggal: Menyediakan lingkungan hunian yang aman dan nyaman bagi masyarakat.
• Penggerak Ekonomi: Menggerakkan sektor industri terkait, perbankan, hingga UMKM serta menyerap tenaga kerja.
• Keseimbangan Wilayah: Mengimbangi pertambahan jumlah penduduk dan mengoptimalkan penggunaan lahan di perkotaan maupun perdesaan.
Komponen Penting
• Rumah: Bagian utama sebagai tempat berlindung dan beraktivitas.
• Prasarana: Kelengkapan dasar fisik seperti jalan, saluran air (drainase), dan jaringan listrik.
• Sarana: Fasilitas pendukung seperti tempat ibadah, area hijau, atau sekolah.
• Utilitas Umum: Pelayanan penunjang lingkungan seperti air bersih dan pengelolaan sampah,tempat pemakaman.
Untuk itu developer yang akan membangun sebuah kawasan,mempunyai kewajiban yang harus diperhatikan dan dipenuhi sesusi dengan regulasi dan aturan undang-undang yang berlaku secara nasional.Apa saja kewajiban pengembang perumahan?
Kewajiban utama developer perumahan di Indonesia adalah menyediakan bangunan yang sesuai janji serta melengkapi fasilitas umum bagi warga.
Berikut adalah rincian kewajiban developer/ pengembang properti berdasarkan undang-undang yang berlaku:
1. Menyediakan Fasilitas Umum dan Sosial
Wajib membangun prasarana, sarana, dan utilitas umum (fasum/fasos) seperti jalan, saluran air, taman, dan tempat ibadah.
Memastikan fasilitas tersebut berfungsi dengan baik dan sesuai standar sebelum rumah diserahterimakan.
2. Mematuhi Legalitas dan Perizinan
Mengurus perizinan lengkap seperti izin lokasi, Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR), dan Izin Mendirikan Bangunan (IMB)/Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).
Memastikan status tanah tidak dalam sengketa hukum.
3. Memberikan Informasi yang Jujur
Menyampaikan informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi rumah, spesifikasi bangunan, serta waktu serah terima.
Wajib menepati segala janji promosi atau spesifikasi yang tertuang dalam brosur penjualan.
4. Memberikan Jaminan dan Garansi
Bertanggung jawab memperbaiki kerusakan bangunan yang terjadi selama masa garansi pemeliharaan setelah serah terima kunci.
Menyerahkan sertifikat kepemilikan tanah dan bangunan (SHM/HGB) kepada konsumen sesuai waktu yang diperjanjikan.
Terkait dengan proyek pembangunan kawasan perumahan yang dilaksanakan oleh developer /pengembang perumahan property,harus memperhatikan regulasi aturan UU yang berlaku supaya tidak ada pihak yang merasa dirugikan.Berikut regulasi atau aturan yang harus diperhatikan seorang pengembang property atau developer antara lain :
*Dasar hukum:
1. Undang-Undang No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen
2. Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman
3. Peraturan Pemerintah Nomor 9 Tahun 1987 tentang Penyediaan Penggunaan Tanah Untuk Keperluan Tempat Pemakaman
4. Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 9 Tahun 2009 Tentang pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana, Dan Utilitas Perumahan Dan Permukiman Di Daerah
Menyikapi pembangunan kawasan perumahan yang dilakukan pengembang property atau developer ,permasalahan urgen yang sering terjadi adalah berkaitan dengan permasalahan pengelolaan sampah dan ketersediaan tempat pemakaman.
Seperti halnya menyikapi keberadaan kawasan perumahan yang berada di wilayah Kabupaten Madiun khususnya wilayah kecamatan wungu.Terkait pengelolaan sampah harus menjadi perhatian khusus baik oleh pengembang perumahan property /developer maupun pemerintah daerah.Masih dijumpai beberapa titik lokasi pembuangan sampah sembarangan dikemas tas plastik dibuang di sepanjang jalan raya poros Kabupaten Madiun jurusan Dungus Raya – Madiun Kota dan juga di wilayah jalan raya Desa Bantengan – Desa Mojorayung.Terlihat masyarakat yang membuang sampah tidak lagi mempedulikan kesehatan lingkungan dan kelestarian lingkungan.Masyarakat yang tidak mempunyai lahan cukup untuk mengelola sampah ,secara sembarangan membuang sampah di tempat umum dan hal ini sangat mengganggu kesehatan lingkungan dan keindahan lingkungan.Yang menjadi pertanyaannya adalah:
– apakah masyarakat kampung setempat yang sengaja membuang sampah ?
-atau masyarakat kawasan perumahan property yang membuang sampah karena tidak disediakan Tempat Pembuang Akhir (TPA) ?
-Bagaimana peran developer bila tidak menyediakan TPA ?
-Dan bagaimana peran dan tanggungjawab pemerintah daerah melalui dinas terkait (Red.DLH ) menyikapi permasalahan sampah yang dibuang sembarangan di lokasi tersebut?
Disamping permasalahan pengelolaan sampah,permasalahan yang sering terjadi imbas pembangunan kawasan perumahan property adalah terkait ketersediaan tempat pemakaman umum.Karena sesuai dengan regulasi yang ada ,pihak pengembang harus menyediakan tempat pemakaman umum seluas 2% dari luas kawasan perumahan.
Jika permasalahan tempat pemakaman umum tidak segera diperhatikan dan disediakan,bagaimana jika ada penghuni perumahan yang meninggal dunia?Apa mau di makamkan di umum milik pemerintahan desa/kelurahan?padahal tidak ada kontribusi masuk ke Kas Desa/Kelurahan atau Kas Daerah?Bagaimana tanggungjawab moral pengembang developer property di mata hukum?Padahal mereka sudah menikmati keuntungan dari usaha propertynya? Apakah ada unsur penyimpangan atau pelanggaran aturan/hukum yang ditabrak oleh oknum-oknum yang tidak bertanggungjawab?Jikalau hal ini terjadi terhadap pengembang property yang nakal atau ada oknum yang nakal dibiarkan,sudah menjadi tugas pemerintah daerah dan Aparat Penegak Hukum yang menertibkan demi kondusifnya suatu wilayah.
Aturan terkait kewajiban developer juga dipertegas pada Pasal 9 Permendag 9/2009.Yang termasuk sarana perumahan dan pemukiman antara lain:
1. sarana perniagaan/perbelanjaan;
2. sarana pelayanan umum dan pemerintahan;
3. sarana pendidikan;
4. sarana kesehatan;
5. sarana peribadatan;
6. sarana rekreasi dan olah raga;
7. sarana pemakaman;
8. sarana pertamanan dan ruang terbuka hijau; dan
9. sarana parkir.
Di beberapa daerah, kewajiban pengembang property perumahan untuk menyediakan tempat pemakaman diatur dalam peraturan kepala daerah.Sebagai contoh Peraturan Bupati Sidoarjo No. 44 Tahun 2011 tentang Kewajiban Pengembang Perumahan Menyediakan Tanah Makam (merujuk “Pergub 44/2011”). Pasal 1 Pergub 44/2011 mengatakan bahwa setiap pengembang perumahan wajib menyediakan tanah makam. Luasan tanah makam tersebut adalah 2% dari luas perumahan yang tercantum dalam Keputusan Bupati Sidoarjo terkait persetujuan rencana tapak (site plan) perumahan tersebut. Jadi, Anda juga dapat mengecek apakah perda atau peraturan kepala daerah di mana Anda tinggal mengatur mengenai kewajiban pengembang menyediakan tanah makam.
Dalam Pasal 134 UU 1/2011, disebutkan bahwa setiap orang dilarang menyelenggarakan pembangunan perumahan, yang tidak membangun perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan.
Bilamana ada pengembang perumahan tidak memenuhi sarana pemakaman, berarti pengembang property tersebut tidak membangun perumahan sesuai dengan yang diperjanjikan, maka berdasarkan Pasal 150 UU 1/2011, penyelenggara perumahan dan kawasan permukiman tersebut dapat dikenai sanksi administratif.
@.Berikut sanksi pidana bagi pengembang property nakal :
Pasal 151 UU 1/2011
(1) Setiap orang yang menyelenggarakan pembangunan perumahan, yang tidak membangun perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 134, dipidana dengan pidana denda paling banyak Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah).
(2) Selain pidana sebagaimana dimaksud pada ayat (1) pelaku dapat dijatuhi pidana tambahan berupa membangun kembali perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan.
Dikutip dari sumber media radar Malang,Banyaknya pengembang atau developer yang tidak menyerahkan Prasarana, Sarana, dan Utilitas (PSU) perumahan ditengarai karena faktor rendahnya sanksi. Untuk mengatasi hal tersebut, Pemkot Malang mengkaji revisi Perda tentang PSU. Fokusnya memperberat sanksi bagi pengembang nakal.
Sedangkan Wakil Ketua Bidang Perbankan DPD Real Estate Indonesia (REI) Jawa Timur Suwoko memaparkan, penyerahan PSU harus segera dilakukan setelah site plan keluar. Tujuannya agar tidak berlarut-larut. Kemudian, luasan fasum, fasos, maupun lahan efektif harus sesuai regulasi.
”Kalau sekarang syaratnya untuk lahan efektif 60 persen. Sisanya 40 persen untuk fasos dan fasum,” terangnya.(Red).
Penulis :HARIANTO ,SH
(Pengamat hukum ,sosial, dan Pendidikan ,Alumni Fakultas Hukum ,Undar Jombang)
